Продление моратория на покупку земель сельскохозяйственного назначения до 2008 г. увеличило долю теневых схем на рынке. Условием снятия моратория являются не только временные ограничения — с 1 января 2008 г., но также принятие двух законов: «О рынке земель» и «О государственном кадастре». Собеседник «i», президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль полагает, что вероятность быстрого принятия этих законов невелика, поэтому Украине грозит продление моратория еще как минимум на один год

Вопрос: В чем проблема создания единой общегосударственной базы земельного кадастра?
Ответ: Земельный кадастр — это всеобъемлющая база данных, которая включает в себя не только информацию о координатах земельных участков и фамилии их собственников. По сути это интегрированный комплекс нескольких реестров, в которых зафиксированы данные об ограничениях и отягощениях на каждый конкретный земельный участок, сведения об инженерных коммуникациях, категории почв, полезных ископаемых. Можно сказать, что это многослойная система данных, которая является основой для других реестров, в том числе и для градостроительного кадастра. Сейчас происходит внедрение компьютерной системы, которая позволяет вести эту базу данных. Но для того, чтобы система кадастра начала работать, необходимо ввести в систему первичную информацию обо всех земельных участках, на которые уже выданы госакты, заключены договоры аренды и т.д. В Киевской области этот процесс идет довольно активно, но в других регионах страны дело движется не так быстро, как хотелось бы.
В: Но затянувшаяся передача кадастра от одного ведомства к другому не ускоряет этот процесс.
О: Да, это так. Изначально система земельного кадастра была в ведении Госкомзема, это было закреплено Земельным кодексом Украины. Два года назад по распоряжению Кабмина имущественный комплекс Центра государственного земельного кадастра из ведения Госкомзема был передан Министерству юстиции. В итоге земельный кадастр завис между этими двумя ведомствами. Сторонники передачи системы кадастра в Минюст считают, что если ведомство и так ведет ряд имущественных реестров, то смена подведомственности вполне оправдана. На первый взгляд, такой аргумент вполне логичен, однако с профессиональной точки зрения это неправильно. Специфика земельного кадастра такова, что в случае полной передачи кадастра Минюсту при министерстве придется создавать параллельную систему органов земельных ресурсов. То же самое произойдет, если, к примеру, Минюсту передать функцию регистрации автотранспорта — тогда при министерстве придется создавать параллельную службу ГАИ.
Кроме этого, на ведение кадастра претендует еще одна сторона — органы местного самоуправления. Их интересы представляет Ассоциация городов Украины. Аргументация местных органов власти проста: поскольку землей распоряжаются органы местного самоуправления, то они и должны вести учет этой земли. Дополнительный аргумент — опыт работы столичного земельного кадастра. Да, действительно, в Киеве создана очень неплохая система земельного кадастра. Но кто и как будет создавать и поддерживать работу такой системы где-нибудь в глубинке, в селах — неизвестно. Также настораживает возможная связка «председатель сельсовета — его человек, возглавляющий кадастр».
В этом году был принят закон «О государственном земельном кадастре», в котором функции ведения земельного кадастра были распределены между тремя силами — Минюстом, Госземагентством и органами местного самоуправления. С моей точки зрения, реестр собственников земельных участков может вести Минюст, а техническую составляющую земельного кадастра целесообразно оставить в ведении Госагентства земельных ресурсов, поскольку там есть квалифицированные специалисты и существует необходимая производственная структура. Если кадастр будут вести не специалисты — это гарантия того, что в земельных отношениях воцарится хаос, бесконечные скандалы и судебные разбирательства. Возможно, это и было одной из причин, по которой закон о земельном кадастре ветировал президент.
В: А закон о рынке земли?
О: Первое чтение он прошел еще в 2003 г. С тех пор ситуация изменилась, но документ так и не принят. Этот закон чрезвычайно важен, его задача — описать функционирование земельного рынка, условия проведения земельных аукционов и т.д. Иными словами — сформировать четкие и всем понятные правила поведения на рынке земли. Обсуждение и принятие этого закона вряд ли будет простым, так как это задевает интересы практически всех политических сил в Украине.
В: Чем будет чревато для рынка продление моратория на отчуждение сельхозземель?
О: Установление ограничений на операции с сельхозземлями сразу повлекло отрицательные последствия. Прежде всего это касается иностранных инвесторов, которые готовы вкладывать средства в украинскую экономику. И чем дольше будет действовать мораторий, тем дальше земельный рынок будет уходить в зону, свободную от действия украинского законодательства. Посмотрите: ведь участки земли под строительство коттеджных городков, супермаркетов, под производственные объекты выделяются из состава земель сельхозназначения. При этом смена целевого назначения земли запрещена законом, но строительство объектов все равно ведется.
С другой стороны, рынок этой земли, хоть он и серо-черный, все равно существует. Способы обойти закон были найдены сразу же, а со временем их появляется все больше. Земля все равно продается. Конечно, законность такой продажи можно оспорить, а это создает дополнительные риски для инвесторов. Кто-то идет по более длинному пути, при этом выделение земельных участков может растянуться и на год, и на два, и на сколько угодно времени, а кто-то пользуется быстрыми схемами. Но так как стопроцентных схем не существует, все это чревато судебными разбирательствами. Соответственно, такое положение дел тормозит развитие рынка, а также негативно сказывается на экономике страны в целом.
Продление моратория на продажу земли — это удержание инвесторов на расстоянии, бурное развитие черного рынка и потеря собственниками земли доходов. Крестьяне все равно продают свою землю, но если бы они могли продать ее по закону, очевидно, что цена этой земли соответствовала бы рыночной, а не той, которую предлагает черный покупатель.
В: Приведите, пожалуйста, примеры схем изменения целевого назначения земли.
О: Америку я не открою. Об этих схемах пишут в газетах, на эту тему проводятся семинары. Распространенная схема — фиктивный кредит. Владелец земельного участка берет кредит, затем заявляет о том, что не может вернуть деньги, и в обеспечение его долга суд признает переход права собственности, то есть отдает взамен денег эту землю. Есть другой способ, когда собственник отказывается от земельного участка в пользу сельсовета, который затем своим решением производит смену целевого назначения земли и фактически выделяет ее покупателю. В этом случае используется разность смыслов, которые заложены в понятиях «смена целевого назначения» и «установление целевого назначения». Разумеется, такие схемы являются коррупционными и невозможны без сговора с соответствующими должностными лицами. И, конечно, здесь не идет речь ни об экономической целесообразности, ни о защите природных ресурсов, ни об интересах территориальной общины. К сожалению, сложилось так, что в земельных отношениях по-украински гораздо больше политики и шкурного интереса, чем экономического расчета и здравого смысла.

 

Дарья Кутецкая